И снова о ЖКХ


НАМ ОТВЕТИЛИ

В прошлых выпусках газеты мы публиковали диаметрально противоположные точки зрения на предлагаемый к подписанию жильцами типовой договор техобслуживания домов.

Слово — прокуратуре

В прошлых выпусках газеты мы публиковали диаметрально противоположные точки зрения на предлагаемый к подписанию жильцами типовой договор техобслуживания домов.

Одна сторона (автор публикаций на тему ЖКХ И. Вандровская) утверждала, что договор не соответствует требованиям действующего законодательства.  Другая же сторона (директор ЖЭУК-2 Ю. Щербина) считал, что договор, разработанный юристами госадминистрации в 2008 году, абсолютно правомерен.

Для детального изучения вопроса наша редакция обратилась в прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет законности содержания вышеназванного документа. На днях  из надзорного ведомства был получен ответ, в котором сообщалось, что «по причине не соответствия типового договора на техобслуживание требованиям законодательства ПМР прокуратурой принесен протест в госадминистрацию Тирасполя и Днестровска».

Прокуратура согласилась с автором И. Вандровской, что из договора должны быть исключены подпункты а),д),и),к) пункта 2.2.2, так как право обслуживать сети ХВС, канализации, ГВС, отопления, электросети и лифты предано поставляющим организациям.

Проверка также выявила, что «не соответствуют требованиям действующего законодательства пункты договора 5.1, 5.3 и  5.4, а пункты 1.1 и 2.3.2 попросту противоречат друг другу».

Прокуратура сообщила, что  деятельность управляющих компаний действительно строится на основании приказов министерства промышленности № 79, 413 и 1095. Однако включение в договор прямого указания на эти приказы не является обязательным, так как акты, изданные компетентными органами госвласти обязательны к исполнению, независимо от того, содержится ли на них ссылка в договоре или нет.

В свою очередь госадминистрация Тирасполя и Днестровска проинформировала прокуратуру о том, что уже разработан новый договор управления многоквартирным домом, поэтому договор, утвержденный решением госадминистрацией Тирасполя и Днестровска № 2972 от  15.07.08 г., сегодня практически не применяется.

Договор на техническое обслуживание должен содержать перечисленный состав общего имущества, перечень оказываемых услуг (как коммунальных, так и по содержанию и ремонту общего имущества). В нем обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок определения цены и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения и изменения размера оплаты, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией своих обязательств.

Места общего пользования в многоквартирных домах не принадлежат собственникам квартиры. Действительно, как и утверждала автор И. Вандровская, в Приднестровье не разработан нормативный документ по определению придомовой территории, а сам термин трактуется в ст. 2 Жилищного Кодекса ПМР. При этом не нашлось опровержения тому, что придомовая территория считается муниципальной.

От редакции: ознакомившись с ответом прокуратуры ПМР, автор И. Вандровская продолжила дискуссию по данной тематике.

Нарушения законов необходимо устранять

Как и следовало ожидать, прокуратура опротестовала предлагаемый к подписанию в Тирасполе и Днестровске договор на техоблуживание.  Самое страшное, что юристы госадминистрации и ЖЭУКов, зарплату которым платит население, разработали и целых три года предлагали гражданам подписать договор, условия которого противоречат законодательству.

Кстати, в своем ответе прокуратура отметила, что выявленные несоответствия возникли в связи с реформированием жилищного законодательства.  Но это высказывание совершенно не обоснованно, так как пункты договора 5.1, 5.3, 5.4, а также 2.2.2 и 1.1 ни малейшего отношения к реформированию ЖКХ не имеют.

И все же не смотря на то, что предлагаемый договор опротестован, еще есть пару моментов, которые не менее достойны внимания прокуратуры.

I. В статье «Подписать нельзя Отказаться» я указала, что места общего пользования в многоквартирных домах (МКД) собственникам квартир не принадлежат.

Прокуратура ПМР в своем ответе на запрос газеты «Профсоюзные вести» назвала мое утверждение необоснованным, и указала что ст. 307 Гражданского кодекса ПМР наделила собственников квартир в многоквартирном доме правом общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Соглашаясь с мнением  прокуратуры, можно продолжить: 04.08.2008 года в статью 2 Жилищного кодекса были введены такие понятия, как «объект общего пользования в МКД», «общее  имущество  собственников помещений в МКД». Кроме того, кодекс был дополнен статьей 55, которая закрепила за собственниками квартир право собственности на общее имущество в доме.

Таким образом, и жилищный, и гражданский кодексы закрепили за собственниками приватизированных квартир их право собственности на долю общего имущества в доме.

Если считать достаточной только норму ст. 307 ГК для закрепления права собственности (согласно результатам прокурорской проверки),  то действия госадминистраций городов и районов республики можно расценить как незаконые, поскольку были произведены  многочисленные продажи мест общего пользования в МКД  в нарушение норм ГК и ЖК , да еще без согласия всех 100% собственников квартир. Кроме того, доход от продажи принадлежащей гражданам собственности (мест общего пользования) также незаконно получала та же госадминистрация городов и районов. А ведь распоряжаться общим имуществом (но не продавать) имели право только граждане — собственники квартир, и, следовательно, выгоду от распоряжения имуществом  должны были получить они лично, а не госадминистрация.

Надо отметить, при продаже подвалов, техэтажей и другого общего имущества граждан в МКД не могут быть применены нормы принятого в 2003 году закона ПМР «О разгосударствлении и приватизации», так как данный закон распространяет свое действие только на имущество, принадлежащее государству или муниципалитету. А так как с 2008 года, согласно ЖК ПМР, места общего пользования по закону стали принадлежать собственникам квартир в МКД,  то вся последующая и до настоящего времени произведенная госадминистрациями городов и районов приватизация подвалов, подъездов и техэтажей,   является незаконной.

От каждой приватизации была получена выручка от продажи общедолевой собственности, размер которой  указан в каждом договоре купли-продажи мест общего пользования (т.е. общедолевой собственности владельцев приватизированных квартир), которая согласно п.3  ст.55 ЖК решением общего собрания собственников (но никак не госадминситрации!) может  лишь передаваться в пользование иным лицам. Продажа  объектов общего пользования как отдельных объектов вообще не предусмотрена ГК и ЖК ПМР.

Прямой обязанностью прокуратуры является контроль за законностью и восстановление нарушенных прав.

Продолжением бескомпромиссного утверждения прокуратуры о правах граждан на объекты общего пользования в МКД хотелось бы видеть:

- представления Прокуратуры на отмену многочисленных  приватизаций в подвалах, техэтажах, и лестничных маршах в МКД,

- представления на привлечение к административной или уголовной ответственности лиц, виновных в проведении незаконной приватизации.

II. В статье «Подписать нельзя Отказаться» я указывала на незаконность взимания управляющими компаниями с жителей МКД денег на уборку придомовой (прилегающей) территории, поскольку земля за домами документально актами на землю не закреплена.

Но прокуратура ПМР не прокомментировала факт отсутствия документов по закреплению придомовой территории и незаконность сборов по статье «уборка» в квитанциях ЖЭУКов, ПУЖКХ, ТЖЭРУ и др., лишь указав, что термин «придомовая территория» раскрыт в статье 2 ЖК ПМР. Однако прокуратура не учла, что та же ст. 2 ЖК ПМР требует, чтобы земельный участок был оформлен в соответствии с нормами земельного законодательства ПМР

А земельное законодательство гласит:

«Земельный   участок  -  часть  поверхности  Земли,  имеющая фиксированные  границы,  площадь,  местоположение,  правовой  статус и другие  характеристики,  отражаемые  в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Государственная  регистрация  прав  на  земельный участок как объект  недвижимости  и  сделок  с  ним  — юридический акт признания и подтверждения  государством  возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с гражданским законодательством ПМР.

План земельного участка — изображение местности в подробном и уменьшенном  виде  проекции ее на горизонтальную плоскость, содержащее размеры,  границы земельного участка и прочно связанного с ним другого недвижимого имущества».

Формирование земельного участка — описание и индивидуализация земельного  участка,  в  результате  чего  он получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и иного недвижимого имущества.

Поэтому, как только земельный участок закрепляется в соответствии с законом — тут же у того, кто пользуется землей, появляется обязанность оплачивать налог на землю.

Наглядным примером закрепления земельного участка за собственником дома является техпаспорт на частное домовладение с закрепленной территорией (участком), содержащий чертеж земельного участка, его размер, ситуационный план. Кроме того, владелец частного дома ежегодно обязан оплачивать земельный налог.

Управляющим компаниям республики госадминистрации городов и районов передавали в управление только дома, без земли, которая к ним прилегает. Это подтверждают, например, отчеты ЖЭУКов Тирасполя, в которых отсутствуют платежи по налогу на землю.

Нарушения и злоупотребления со стороны госадминистраций очевидны:

lтерриторию госадминистрации должны была закрепить документально за каждым домом, но этого не было сделано;

lс населения все годы собирали деньги за уборку не закрепленной территории (она не обозначена ни в техпаспортах МКД, ни в планах МБТИ).

В связи с этим, в качестве мер реагирования прокуратуры на незаконные действия госадминистраций и управляющих компаний  хотелось бы видеть:

lпредставления о незамедлительном закреплении за МКД земельных участков;

lпредставления на возврат гражданам денежных средств, израсходованных управляющими компаниями не на уборку в домах, а на уборку городской земли, не закрепленной за домами.

И. Вандровская

 

  1. Пока нет комментариев.

Обязательно надо войти в систему для комментирования.